2018 Moms?- landbrugsjord udtaget til byzone

2018 Landbrugsjord, der skal udvikles til byggegrunde, kan efter en "udtagning" sælges uden moms.

Skatterådet har med et nyt bindende svar bekræftet, at landbrugsjord kan sælges momsfrit, selv om jorden skal anvendes til salg af byggegrunde. Det forudsætter blot, at salget sker, efter at jorden er udtaget af den momspligtige landbrugsvirksomhed, og at jorden før overdragelsen er overgået fra landzone til byzone.

Efter omstændigheder kan selve udtagningen dog udløse momspligt. Ifølge momsloven sidestilles udtagningen af et aktiv fra en momspligtig virksomhed til privat brug eller til andre formål, som ikke vedrører den momspligtige virksomhed, med et momspligtigt salg.

Har en virksomhed købt en vare med momsfradrag, men bruges varen efterfølgende privat eller til momsfri formål, betyder reglerne om udtagningsmoms, at der skal betales moms ved udtagningen af varen fra den momspligtige virksomhed. Denne momspligt udligner den fordel, der er opnået med momsfradraget ved indkøbet, og sikrer dermed, at der ikke kan opnås en uberettiget momsbesparelse. Udtagningsmomsen beregnes dog af indkøbsprisen eksklusiv moms, som i mange tilfælde kan være lavere end den aktuelle handelsværdi. Er der ikke opnået momsfradrag ved indkøbet af et aktiv, skal der ikke betales moms ved udtagningen.

Reglerne gælder principielt for alle aktiver. For fast ejendom og visse andre større aktiver sker der i stedet en regulering af momsfradraget efter de særlige regler om momsregulering. Disse regler indebærer, at det momsfradrag, der er opnået ved indkøbet, reguleres i forhold til den faktiske brug af aktivet.

Når en ejendom er udtaget til privat brug eller til en ikkemomspligtig virksomhed, vil et efterfølgende salg af ejendommen ikke ske som led i den momspligtige virksomhed og kan derfor ske momsfrit. Efter omstændighederne kan landmænd og andre, der ønsker at undgå moms ved et salg af deres ejendom, derfor opnå momsfrihed ved inden et salg at udtage ejendommen af deres momspligtige virksomhed. Det bekræftes af det nye bindende svar fra Skatterådet. Det bindende svar vedrørte en landbrugsejendom, som tidligere havde været bortforpagtet med moms. Ejendommen, som var beliggende i landzone, var omfattet af en strukturplan, som sigtede mod en udvikling af området.

Ejendommens ejer indgik derfor en optionsaftale med en developer om salg af en del af landbrugsjorden. Med aftalen fik developeren ret til - mod betaling af en optionspræmie - at købe en ubebygget matrikel på ejendommen, så der efter vedtagelse af en lokalplan kunne opføres nye boliger.

Nogle måneder inden indgåelse af optionsaftalen var den frivillige momsregistrering for ejendommen blevet afmeldt, sådan at bortforpagtningen skete uden moms, og ejendommen var "udtaget" af den momspligtige virksomhed. Der var ikke nogen momsreguleringsforpligtelse på ejendommen. Ejendommens ejer bad på den baggrund Skat bekræfte, at både salget af ejendommen og optionspræmien var fritaget for moms.

Skatterådet tog udgangspunkt i, at salg af fast ejendom er momspligtigt, hvis der er tale om salg af en byggegrund eller en ny bygning, og sælgeren driver selvstændig økonomisk virksomhed. Der er dog momsfrihed, hvis en ejendom udelukkende har været anvendt til momsfri virksomhed. Da salget af landbrugsejendommen først ville blive gennemført efter vedtagelse af en ny lokalplan og overflytning af ejendommen til byzone, måtte arealet anses for en byggegrund. Ejendommens ejer havde desuden tidligere drevet virksomhed med momspligtig bortforpagtning af jorden.

På tidspunktet for vedtagelsen af lokalplanen og overdragelsen af ejendommen ville den frivillige momsregistrering dog være ophørt, således at ejendommen var bortforpagtet uden moms.

Efter at ejendommen havde ændret karakter fra landejendom til byggegrund, var ejendommen dermed kun blevet brugt til momsfritaget udlejning og kunne sælges momsfrit. Da optionspræmien skulle behandles på samme måde som ejendommen, ville også optionspræmien være fritaget for moms.

Det bindende svar giver gode muligheder for momsplanlægning ved udvikling af landbrugsjord mv. til boligbyggeri. Skatterådets begrundelse for momsfriheden er dog ikke utvivlsom, og det bør derfor overvejes at indhente bindende svar i konkrete sager.