2018 Skatttefrit salg af hus udløser beskatning

2018 beskatning af parcelhuset.

For omkring 12 år siden købte min kone og jeg et hus, traditionelt belånt i en kreditforening. Efter 3-4 år valgte vi at købe et nedlagt landbrug, som vi brugte tid på at renovere, mens huset var til salg. Det lykkedes ikke at sælge huset. Derfor blev det udlejet og har været det indtil årsskiftet 2018. Huset blev solgt i sommeren 2018 uden nogen fortjeneste. Vi har betalt skat af lejeindtægter.

Jeg er selvstændig erhvervsdrivende og fik et chok i forbindelse med regnskabsgennemgang denne sommer. Idet gælden var i privat regi, og huset var placeret i virksomhedsordningen, stod jeg til at betale kr. 300.000 her og nu.

Det virker fuldstændig horribelt. Jeg har talt med to andre revisorer, som begge siger, at sådan er det. Kan du se en udvej?

F.K.

Besvaret af TVC.

Som nævnt i disse spalter sidste lørdag ved besvarelsen af dit første spørgsmål kan et parcelhus, som har tjent til bolig for ejeren, og hvor grunden er mindre end 1.400 kvm, er der som udgangspunkt en udntagelse i reglerne om kapitalvindingsskat.  Og dog?

Skattefriheden går ikke tabt, selv om huset ikke umiddelbart kan sælges i forbindelse med flytning til en anden bolig. Det er endvidere uden betydning, om huset i en periode udlejes til beboelse. Skattefriheden fortabes heller ikke, selv om huset indgår i virksomhedsskatteordningen i forbindelse med udlejning. Men som ligeledes nævnt sidste lørdag er De i forhold til virksomhedsskatteordningen endt i et meget kedeligt regelsammenstød, som De næppe står alene med. Miseren opstår for så vidt allerede i forbindelse med indskud af parcelhuset i virksomhedsskatteordningen.

Jeg har, som aftalt med Dem, talt med Deres revisor, der har oplyst, at De har anvendt virksomhedsskatteordningen i en årrække. Virksomhedsskatteloven stiller krav om anvendelse af virksomhedsskatteordningen på samtlige virksomheder drevet af skatteyderen. Da De træffer beslutning om at udleje parcelhuset, er De derfor forpligtet til at anvende virksomhedsskatteordningen også på virksomheden med udlejning af parcelhuset.

Ved indskud af et behæftet parcelhus i virksomhedsskatteordningen skal indskuddet efter en afgørelse fra Landsskatteretten fra 2005 behandles som to transaktioner, dvs. opdeles i bruttoposter, således at der overføres, dels et aktiv, nemlig parcelhuset, der teknisk anses som et indskud i virksomhedsskatteordningen, og dels et passiv, nemlig kreditforeningsgælden, hvilket anses som en hævning svarende til værdien af prioritetsgælden. Det er denne "hævning", der har udløst skatten på 300.000 kr.

Dette i modsætning til, hvad man ellers kunne tro, nemlig at der blev indskudt et nettoaktiv bestående af parcelhuset med fradrag af kreditforeningsgælden.

Man kan så spørge, om ikke gælden kunne holdes uden for virksomhedsskatteordningen. Her er svaret nej, da der er stillet pant i ejendommen. Pant i virksomhedens aktiver anses - kort fortalt - som en hævning. Og sagen er desværre ikke slut med det.

Når huset sælges, og nettoprovenuet (friværdien) hæves af sælger, sker dette gennem hæverækkefølgen. Det medfører, at når det skattefri nettoprovenu hæves, udløses der skat, da hæverækkefølgen forudsætter, at opsparet overskud hæves først. Indskudt kapital kan efter hæverækkefølgen først hæves, når al opsparet overskud er hævet.

Med andre ord: Først skal svares skat af en hævning svarende til prioritetsgælden i ejendommen. Når ejendommen så sælges, og ejeren vælger at hæve det skattefri nettoprovenu, skal der endnu engang svares skat, nemlig af en hævning i virksomhedsskatteordningen svarende til det skattefri nettoprovenu. En hævning, der måske er nødvendig for at betale den første skat som følge af, at prioritetsgælden blev overført til virksomhedsskatteordningen.

Så forestiller man sig, at et parcelhus har en handelsværdi på 3 mio. kr., og der hviler en prioritetsgæld på 2 mio. kr. på ejendommen, skal der altså ved overgang til virksomhedsskatteordningen ved udlejning ske beskatning af en hævning på 2 mio. kr. Når huset så er solgt - skattefrit - og nettoprovenuet (friværdien) på 1 mio. kr. hæves til brug for betaling af den første skatteregning, skal der endnu en gang ske beskatning af en hævning i virksomhedsskatteordningen på 1 mio. kr.

Men som nævnt - et lille plaster på såret: Fortjenesten ved salg af huset er skattefri?

Er De forvirret så vent på næste udspil fra Skat.