2017 Udlejning af ejendom. Børn til forældre.

Efter en artikel om emnet kommer der spørgsmål.

Tommy V. Christiansen er vores ekspert på området og han svarer:

"Jeg forstår Deres brev således, at De spørger til de skattemæssige konsekvenser for Deres søn, hvis han køber en særskilt (separat beliggende) bolig med henblik på udlejning til Dem."

I denne situation vil konsekvenserne som udgangspunkt være følgende:

Skat af markedslejen

Deres søn skal som udgangspunkt beskattes af en leje svarende til markedslejen for boligen på de vilkår, der fremgår af lejeaftalen.

Det vil være en god idé på forhånd at spørge en sagkyndig, f.eks. en ejendomsmægler eller huslejenævnet, om, hvad der er markedslejen for boligen. Denne beskatning foretages, hvad enten De rent faktisk betaler en sådan leje svarende til markedslejen, eller De blot betaler en mindre leje eller måske slet ingen leje.

Hvis Deres søn skal beskattes af en markedsleje, kan Deres søn som udgangspunkt samtidig fratrække renteudgifter samt driftsudgifter vedrørende denne bolig på samme måde som for boliger, der udlejes til en fremmed. Driftsudgifter omfatter bl.a. udgifter til renovation og skorstensfejning, vej- og kloakafgifter, brand- og andre forsikringspræmier og kontingent til grundejerforening.

Deres søn kan endvidere fratrække vedligeholdelsesudgifter vedrørende ejendommen. Man skal her være opmærksom på, at der gælder særlige regler om, hvad der kan anses som vedligeholdelsesudgifter for en nyerhvervet ejendom.

De ovennævnte regler om fradrag gælder som udgangspunkt for udlejning af boliger, hvor ejeren (Deres søn) indtægtsfører en markedsleje.

"I tilknytning til"

Hvis boligen findes "i tilknytning til" en bolig, som Deres søn bebor, f.eks. en naboejendom, kan Deres søn dog efter særlige regler "nøjes med" at betale ejendomsværdiskat vedrørende boligen.

Og hvis De rent faktisk betaler Deres søn en husleje, skal Deres søn kun beskattes af den del af huslejen, der overstiger 250 pct. af ejendomsværdiskatten.

Det er disse særregler, der er omtalt den 4. februar 2017 i Spørg om Penge, i artiklen "Udlejning af bolig til forældre efter lempelige skatteregler".

På udgiftssiden har Skat i disse tilfælde frem til 2009 haft den praksis, at udlejeren, (Deres søn) havde samme muligheder for skattemæssigt fradrag for renteudgifter samt driftsudgifter vedrørende den udlejede bolig, herunder udgifter til vedligeholdelse, som ved anden udlejning af fast ejendom. Denne retsstilling var således udtrykkeligt omtalt i skattevæsenets egen vejledning.

Sidenhen er disse udtalelser imidlertid gledet ud af Skats vejledning, og Skat har således nu det synspunkt, at udlejeren i alle henseender er stillet på samme måde, som hvis udlejeren selv beboede huset. Dog således, at udlejeren skal beskattes af den del af huslejen, der overstiger 250 pct. af ejendomsværdiskatten.

Det betyder, at udlejeren som udgangspunkt kun har skattemæssig fradragsret for renter af indestående prioriteter samt reservefonds- og administrationsbidrag til realkreditinstitutter. Øvrige udgifter vedrørende ejendommen kan derimod ikke fradrages.

Lovreglerne på området er imidlertid ikke blevet ændret. Jeg er derfor ikke overbevist om rigtigheden af Skats ændrede praksis på udgiftssiden.

Er forældre og barn i overvejelser om at anvende særreglerne om betaling af ejendomsværdiskat af boligen samt indkomstskat af en faktisk betalt leje, der overstiger 250 pct. af ejendomsværdiskatten, bør de skattemæssige konsekvenser på udgiftssiden afklares ved en henvendelse til Skat, før der disponeres.

Hvordan regnestykket i sidste ende kommer til at se ud for Deres søn, vil bero på, hvilken ejendom Deres søn måtte beslutte at købe, og dermed hvilke indtægter henholdsvis udgifter, der er forbundet med købet og driften af ejendommen.

Undersøg på forhånd

Jeg vil anbefale Deres søn at lade en sagkyndig foretage en beregning af omkostningerne ved et køb af en konkret ejendom, således at Deres søn og De ved, hvordan De står, før ejendommen købes.

Skal Deres søn beskattes af en markedsleje for ejendommen, kan det være en god idé at spørge Skat om, hvorvidt Skat er enig i, at den drøftede leje svarer til markedslejen for ejendommen.

Redaktørens tilføjelse:

Ifølge mine erfaringer kan forælderen søge huslejenævnet hjælp til at få huslejen nedsat efter nævnets afgørelse.

Vi har en situation med dobbelt moral. Der er ikke sammenfald mellem den skattemæssige værdi og den af husejenævnets fastsatte leje.

Dette anfægter selvfølgelig ikke skattevæsenet. Ligesom Tommy V. Christiansne meget tydeligt gør opmærksom på, at Skats prakis ikke er lovmedholdeligt - det er nærmest blevet det almindelige.