Ejendomme, tinglysningsafgifter, regler ændres

2021 familiesalg vurderingen gælder altså.  2021-04-29

Højesteret har sikret ro om familiehandler med boliger og givet Skattestyrelsen en sviende lussing.

I en ny kendelse slår Danmarks øverste domstol fast, at Skattestyrelsen skal respektere de offentlige vurderinger, selv om de er alt for lave.

Kendelsen er en blåstempling af den såkaldte plus/minus 15 pct.-regel og et stort nederlag for skattemyndighederne, mener flere revisorer.

Reglen sikrer, at man kan overdrage en ejendom til familien til en pris, der ligger 15 pct. over eller under den offentlige vurdering.

Specielt i de store byer betyder det, at arvinger eller børn kan overtage en ejendom til en pris, der ligger langt under den reelle handelsværdi.

Kendelsen er et stort nederlag for Skattestyrelsen, som ifølge chefkonsulent i reviosionsselskabet BDO Henning Boye Hansen i flere og flere tilfælde har nægtet at anerkende brugen af 15 pct.-reglen.

»Det er svært forestille sig, at kendelsen ikke vil få betydning for de ganske mange sager, der i øjeblikket verserer ved domstolene om værdiansættelse af ejendomme i handler indenfor familien eller ved arveudlæg,« siger Henning Boye Hansen.

Kendelsen fra Højesteret tager udgangspunkt i dødsboet efter en kvinde, der sammen med sin søster havde ejet en udlejningsejendom i København.

Ejendommen var ved den seneste offentlige vurdering pr. 1. oktober 2010 vurderet til 22,7 mio. kr. I opgørelsen af boet blev værdien sat til 85 pct. af denne vurdering. Det svarer til 19,3 mio. kr.

Denne opgørelse ville Skattestyrelsen ikke acceptere, fordi der i samme område var solgt fire ejendomme af samme type med gennemsnitlige salgspriser på 165 pct. af den offentlige vurdering.

Styrelsen anmodede derfor Skifteretten om at få fastsat ejendommens faktiske værdi. Det sagde Skifteretten ja til og fik efterfølgende medhold i Østre Landsret.

Den afgørelse er nu underkendt af Højesteret.

15 pct.-reglen bygger på et værdiansættelsescirkulære fra 1982. Dette cirkulære bygger på en forudsætning om, at det offentlige er nærmest til at bære risikoen, hvis den offentlige ejendomsvurdering er for lav, fastslår Højesteret. Det er ikke de enkelte boligejeres ansvar.

Vurderingerne har stået stille i 10 år og ændres først, når en ny boligskattereform træder i kraft.

(Det er nu ikke rigtigt. Skat har haft travlt med at opvurdere en lang række ejendomme, selv om der skulle være et stop. Samtidig har Skat ikke villet rette de uhyrlige vurderinger fra 2011, som med en generel forhøjelse på 49% var helt forkert på den og disse ejere bliver snydt for regulering fordi mange vil være døde længe inden 204 hvor der måske kommer noget ny vurdering)

Kendelsen er en sejr for retssikkerheden på bekostning af millimeter-retfærdigheden, mener Henning Boye Hansen.

»Skåret ind til benet handler sagen om, hvad der er vigtigst. At man kan støtte ret på det, der står i reglerne, eller om at betale den mest korrekte skat. Højesteret valgte det første, hvilket i mine øjne kalder på den dybeste respekt« siger han.

Christian Bækmark, der er indehaver af Privatrevision med speciale i forældrekøb og familieoverdragelser, er lettet over dommen.

»Afgørelsen er særdeles kærkommen. Den er lige vand på møllen for folk, som ønsker at familieoverdrage indenfor 15 pct. af de nuværende og ofte meget lave vurderinger,« siger Christian Bækmark.

Kendelsen tages til efterretning af Skattestyrelsen.

»Vi tager dommen i Højesteret til efterretning. Nu vil Skattestyrelsen nærlæse dommen og dens præmisser for at vurdere betydningen af dommen og konsekvenserne for praksis for området,« skriver underdirektør i Skattestyrelsen Jesper Wang-Holm i en kommentar.

2017 Tinglysningsregler og afgifter ændres 1 januar 2018

Et nyt lovforslag vil lempe reglerne om betaling af tinglysningsafgift for erhvervsejendomme.

Skatteministeriet har sendt et lovforslag i høring, som bl.a. vil ændre reglerne for betaling af tinglysningsafgift ved overdragelse af erhvervsejendomme, sådan at afgiften ikke længere skal beregnes på baggrund af den offentlige ejendomsvurdering.

Efter de nugældende regler skal der ved tinglysning af ejerskifte til fast ejendom betales en afgift på 1.660 kr. med tillæg af 0,6 pct. af købesummen. For erhvervsejendomme skal tinglysningsafgiften dog mindst beregnes af den senest offentliggjorte ejendomsværdi.

Denne regel betyder, at der ved tinglysning af overdragelse af erhvervsejendomme betales for meget i tinglysningsafgift, hvis den offentlige ejendomsværdi overstiger ejendommens faktiske handelsværdi.

Tidligere var det i denne situation muligt at få den for meget betalte tinglysningsafgift retur, hvis ejendomsværdien efterfølgende blev nedsat som følge af en klage indgivet inden tinglysningen. Efter at ejendomsvurderingerne er blevet fastfrosset, er det imidlertid ikke længere muligt at klage over ejendomsvurderingerne. I praksis er der derfor heller ikke mulighed for at få godtgørelse af for meget betalt tinglysningsafgift.

Der er ikke samme risiko for at betale for meget i tinglysningsafgift ved overdragelse af enfamiliehuse, ejerlejligheder, ferieboliger og beboelsesejendomme med flere selvstændige beboelseslejligheder. For disse ejendomme blev reglerne nemlig ændret i 2014, sådan at tinglysningsafgiften kun beregnes af overdragelsessummen.

Reglerne harmoniseres nu for disse ejerboliger og erhvervsejendomme, sådan at tinglysningsafgiften altid skal beregnes i forhold til den faktiske overdragelsessum.

Med forslaget til den nye ejendomsvurderingslov er der nemlig lagt op til, at der kun skal ansættes en offentlig ejendomsværdi for erhvervsejendomme, hvor dette er nødvendigt, fordi ejendommen er omfattet af dækningsafgift eller er en blandet ejendom med både ejerbolig og erhverv, eller fordi ejendommen er ejet af en andelsboligforening. For en del erhvervsejendomme vil der dermed ikke længere være nogen ejendomsværdi, der kan bruges som beregningsgrundlag for tinglysningsafgiften.

Samtidig indføres der dog en værnsregel, som præciserer, at ejerskiftesummen ved handel mellem interesseforbundne parter, som f.eks. koncernforbundne selskaber eller mellem et selskab og dets hovedaktionær, skal fastsættes til markedsværdien, dvs. til en pris, som svarer til, hvad der kunne være opnået ved salg på almindelige markedsvilkår.

For at muliggøre en kontrol heraf skal der i de tilfælde, hvor ejerskifte af fast ejendom ikke sker som almindelig fri handel mellem uafhængige parter, afgives en erklæring herom ved anmeldelsen til tinglysning.

Ved handel af ejerboliger mellem interesseforbundne parter, f.eks. familiemedlemmer, skal tinglysningsafgiften i dag beregnes af overdragelsessummen, dog mindst af 85 pct. af ejendomsværdien. Med det nye forslag ændres dette, så afgiften ved familiehandler mindst skal beregnes af 80 pct. af ejendomsvurderingen. Denne ændring afspejler den nye usikkerhedsmargin på 20 pct., der indføres med den nye ejendomsvurderingslov. Den fastsatte usikkerhedsmargin gælder for både Skat og skatteyderne og vil konkret komme til at betyde, at ejendomshandler mellem nærtstående familiemedlemmer fremover vil kunne ske til den offentlige vurdering +/- 20 pct. og ikke som i dag inden for et spænd på +/- 15 pct.

De nye regler forventes at træde i kraft den 1. januar 2018.