2003 Anpartsejere stillet som andelshavere

Ny praksis for anpartsejere.

28-05-2003

Af Jørgen Larsen

Hjælp for anpartsejer i ejendomme med mere end 2 boliger Reglen har været der hele tiden
I en sag ved Vestre landsret er det nu endelig fastslået, at ejere af anparter kan sælge deres anpart på samme vilkår som i undtagelsesreglen for ejere af enfamilieshuse.

Dvs. har ejeren anvendt ejendommen til beboelse oger ejendommen under 1400 kvm kan fortjenesten ved salg opnås skattefrit.

Sælgere af tilsvarende andele bør naturligvis straks genoptage deres forkert afgjorte sager.

Landskatteretten har tidligere sagt (i 2002), at det var en yderligere betingelse, at ejeren skulle have et skøde på sin andel af ejendommen.

At dette krav er i strid med andelsboliger anfægter ikke Landsretten.

At ejeren endvidere i et interessentselsakb hæfter solidarisk anfægtede heller ikke Landsskatteretten. Interessentselskabet havde skøde på ejendommen.

Dette viser at Landsskatteretten burde undervises i de juridiske aspekter for interessentselskaber. Det er dybt bekymrende at denne instans i Skattesystemet er så ringe inde i grundlæggende regler for ejendomsret og forpligtelser.

Det kan nævnes at dette også giver anledning til fejl ved tinglysningskontorerne, kun den del der ændres kan der afkræves tinglysningsafgift for, de øvrige ejere er jo fortsat ejere.  [dårlig erfaring fra Retten i Roskilde]

 

2018 Andelsboliger  Hjemfaldspligt

Byret og Landret var ikke enige

Domstolene har i 2017 behandlet to sager overpris, angående to overdragelser i den samme andelsboligforening. Begge sager blev først behandlet i byretten, og derefter i landsretten.

I den første sag modtog køber ved købet af andelsboligen blandt andet kopi af deklarationen om hjemfaldspligten og regnskabet for andelsboligforeningen for 2009. Hjemfaldspligten var ikke nævnt i overdragelsesaftalen eller i regnskabet. Køber drøftede inden købet deklarationen med sin advokat, som endvidere tog kontakt til sælger herom. Der blev herefter ikke foretaget yderligere i anledning af deklarationen.

Byretten fandt, at hverken køber eller købers advokat på grundlag af det udleverede materiale, som de modtog forud for handlen, havde anledning til at efterprøve beregningen af andelsværdien i regnskabet i relation til hjemfaldspligten. Byretten mente således ikke at kendskabet til deklarationen om hjemfaldspligt var grund nok til, at køber burde have indset, at beregningen af ejendommens værdi var forkert. Kravet var herefter ikke forældet.

Landsretten var ikke enig med Byretten. Landsretten anførte ganske vist supplerende, at køber - efter sin egen forklaring - blev orienteret af advokaten om, at det var problematisk med deklarationen, men ikke så problematisk, at han ikke skulle købe andelsboligen. Landsretten lagde imidlertid vægt på, at hverken køber eller købers advokat tog initiativ til at få undersøgt, hvilken betydning deklarationen kunne have for andelens pris.

Samtidig lagde landsretten vægt på, at en deklaration om, at kommunen har ret til at tilbagekøbe ejendommen til en lav pris, utvivlsomt har betydning for værdien af ejendommen og dermed værdien af andelen. Uanset at deklarationen ikke var omtalt i det regnskab, som køber fik udleveret i forbindelse med købet, fandt landsretten, at det under de ovenfor nævnte omstændigheder, hvor køber havde fået udleveret deklarationen om hjemfaldspligt, at det allerede ved købet burde have stået køber klart, at deklarationen havde betydning for værdien af andelen, og at køber dermed eventuelt havde givet for meget for den.

Kravet om at få overprisen tilbagebetalt var herefter forældet, idet køber først havde udtaget stævning mod sælger mere end halvt år efter købet.

Købers eventuelle erstatningskrav mod sin advokat forelå ikke til prøvelse under samme sag.

Deltog i generalforsamling

I den anden sag havde køber også fået udleveret foreningens årsregnskab for 2012, der ikke omtalte hjemfaldspligten. Men i modsætning til den første sag, modtog køber ikke oplysninger om deklarationen vedrørende hjemfaldspligten.

Byret og Landsretten var herefter enige om, at køber ikke på handelstidspunktet havde fået sådanne informationer, at han burde have fået mistanke om, at prisen for andelen oversteg den tilladte maksimalpris.

Køber deltog imidlertid i foreningens generalforsamling den 23. april 2014, hvor bl.a. foreningens årsregnskab for 2013 blev drøftet. Der var oplyst om hjemfaldspligten i regnskabet, og kommunens tilbagekøbsret blev drøftet, herunder hvad konsekvensen af denne kunne blive. Endvidere modtog køber et referatet af et møde i andelsboligforeningens bestyrelse den 18. juni 2014, som indeholdt oplysninger om hjemfaldspligten og konsekvenserne heraf.

Byretten fandt, at det dog først var ved modtagelsen af en informationsskrivelse af 27. april 2015 fra foreningens administrator, at køber burde have indset, at køber havde betalt for meget for andelen. Byretten fandt derefter, at kravet ikke var forældet.

Landsretten derimod fandt det afgørende, at køber havde deltaget i foreningens generalforsamling den 23. april 2014. Landsretten lagde bl.a. vægt på, at generalforsamlingen både drøftede foreningens årsregnskab for 2013, hvori hjemfaldspligten var oplyst, og også mere specifikt drøftede kommunens tilbagekøbsret, herunder hvad konsekvensen af denne kunne blive. Landsretten fandt derfor, at køber i hvert fald senest ved modtagelsen af referatet af det efterfølgende bestyrelsesmøde den 18. juni 2014 havde modtaget sådanne oplysninger, at køber burde få mistanke om, at prisen for andelen kunne være ulovligt høj.

Overpriskravet var herefter også i denne sag forældet, idet køber først havde udtaget stævning mod sælger mere end halvt år herefter.

Begge sager endte således konkret med, at køberne mistede deres krav på tilbagebetaling af ulovlig overpris grundet forældelse.

Sagerne viser, at der stilles relativt store krav til, at køber er opmærksomhed på indholdet og konsekvensen af de oplysninger køber løbende modtager. Forældelsesfristen kan nemlig begynde at løbe, længe før det for alvor går op for køber, at andelsboligen er købt til overpris.

Det bedste råd man kan give en køber, er således at søge rådgivning lige så snart, at køber får mistanke om, at noget kan være galt. Det er simpelthen alt for risikabelt at vente.

2011 Andelsbolig Marengovej

Ved overdragelse biver køber opmærksom på, at der ikke er taget højde for en udskudt skat på ejendommen.

Den skat vil udløses når alle lejemål er overgået til andele. Skatten vil tilmed beregnes i forhold til ejendommens værdi påd ette tidspunkt (ikke i forhold til de løbende gevinster)

Denne eventualforpligtelse var ikek vist i regnskabet og følgelig ikke emd i vurderingen af jendommen.

Efter at jeg som bestyrelsemedlem havde påtalt dette igen blev dette forhold efterfølgende ændre tog indføjet i årsregnskabet.

Stol ikke på revisorers og ejendomsmægleres indsigt i andelsboliger.